⚖️ Diagnostic immobilier et succession : que faut-il faire avant de vendre un bien hérité ?

🏠 Vendre un bien immobilier issu d’une succession : une démarche particulière

Lors d’une succession, il n’est pas rare qu’un héritage comprenne un bien immobilier : maison familiale, appartement, terrain, etc.Avant de pouvoir vendre ce bien, certaines démarches administratives sont nécessaires — parmi elles, la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires.

Ces documents sont indispensables pour garantir la transparence de la vente et protéger les héritiers comme les acheteurs.

⚖️ 1. Attendre le règlement de la succession

Avant toute vente, la succession doit être juridiquement réglée.Cela implique :

• la désignation d’un notaire,

• l’établissement de l’acte de notoriété,

• et, le cas échéant, le partage entre les héritiers (indivision, vente commune, etc.).

👉 Aucune vente ne peut être signée tant que la succession n’est pas finalisée.

Cependant, les diagnostics immobiliers peuvent être réalisés dès cette étape, afin de gagner du temps une fois la vente autorisée.

🧾 2. Les diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente

Comme pour toute transaction, le vendeur (ici les héritiers) doit fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet.Ce dossier regroupe les documents suivants, selon la nature et l’ancienneté du bien :

Diagnostic	Obligation	Validité
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)	Obligatoire pour tous les biens bâtis	10 ans
Amiante	Logements construits avant 1997	Illimitée si absence d’amiante
Plomb (CREP)	Logements construits avant 1949	Illimitée si absence de plomb
Électricité	Installations de plus de 15 ans	3 ans
Gaz	Installations de plus de 15 ans	3 ans
ERP (État des Risques et Pollutions)	Tous les biens	6 mois
Termites	Si arrêté préfectoral dans la zone	6 mois
Mesurage Loi Carrez / Boutin	Copropriétés	Illimitée sauf travaux

💡 Si les anciens propriétaires avaient déjà réalisé certains diagnostics, il est possible de réutiliser les rapports encore valides, à condition qu’ils soient au nom du bien et non d’une personne.

👨‍👩‍👧‍👦 3. Vente entre héritiers ou en indivision : qui commande les diagnostics ?

Lorsqu’un bien appartient à plusieurs héritiers, il est considéré comme étant en indivision.Dans ce cas :

• les diagnostics peuvent être commandés par un seul héritier,

• mais les frais sont partagés entre tous, sauf accord contraire,

• et tous les indivisaires doivent signer l’acte de vente.

Le notaire peut aider à désigner un représentant unique pour gérer la vente et les démarches administratives, y compris les diagnostics.

🕓 4. Pourquoi anticiper les diagnostics dès le début de la succession ?

Faire réaliser les diagnostics avant même la mise en vente présente plusieurs avantages :

• connaître l’état réel du logement (performance énergétique, présence d’amiante ou plomb, etc.),

• anticiper d’éventuels travaux ou points de non-conformité,

• et permettre au notaire ou à l’agence immobilière de préparer la vente plus rapidement une fois la succession réglée.

C’est un gain de temps considérable pour éviter que le bien reste bloqué sur le marché.

🧩 5. Cas particuliers : logements anciens ou inhabités

Certains biens hérités sont anciens ou laissés vacants depuis longtemps.Dans ces cas, il est important de :

• rétablir l’électricité ou le gaz pour permettre les tests,

• vérifier la structure et l’humidité,

• et parfois faire un état parasitaire complet (termites, mérule, champignons lignivores…).

Ces vérifications permettent d’éviter les mauvaises surprises lors de la vente.

💡 6. Le rôle du diagnostiqueur immobilier

Le diagnostiqueur joue un rôle essentiel dans la succession :

• il évalue objectivement l’état du bien,

• fournit les documents officiels exigés par la loi,

• et accompagne les héritiers pour constituer un dossier clair et conforme à présenter à l’acheteur.

✅ En résumé

Étape	Action à réaliser
1	Régler la succession avec le notaire
2	Commander les diagnostics immobiliers
3	Vérifier la validité des anciens rapports
4	Partager les frais entre les héritiers
5	Fournir le DDT complet à l’acquéreur